核心提示：自去年下半年郑州市政府下发《进一步规范城中村改造的若干规定》之后，郑州市城中村改造步伐明显加快，小杜庄、南阳寨、小李庄、王马庄、刘南岗、菜王等一大批城中村的土地通过招拍挂顺利出让，２００８年年底前，已经审批的６２个城中村要全部完成土地的招拍挂。同时，郑州还要着力推进重点区域６０个城中村的改造。从早期的郑州国贸中心、曼哈顿广场、普罗旺世，到现在的利海·托斯卡纳、升龙国际中心、宏益华·香港城，每一个城中村的改造都会带来楼市的一次裂变。在土地政策趋紧的背景下，城中村改造无疑成了搅动楼市棋局的关键棋子。

“十万天兵”降临郑州

“郑州房地产冬天很快到了”，这不是经济学家的盛世危言，而是出自一位从事经济适用房开发的房地产企业老板之口。昨天，面对记者的采访，郑州的王先生“反弹琵琶”，认为现在郑州城中村改造项目市场供应量太大，将会对郑州楼市带来灾难性的影响。

这位开发商的话，并非无风起浪。

按照郑州市政府的部署，郑州市力争用３年时间基本完成中心城区城中村和旧城改造任务。在郑州市２８２平方公里建成区内，需要改造的村庄共有１４３个。这些城中村占地１０余万亩，近７０平方公里，占建成区总面积近１／４，涉及常住人口约３０万人。郑州市市长赵建才曾将这些占地１０余万亩的城中村比做“十万天兵”。

按照郑州市政府的统一安排，２００８年年底前，已经审批的６２个城中村要全部完成土地的招拍挂。同时，郑州还要着力推进重点区域６０个城中村的改造，年内，在郑州市政府规划的五大重点区域内，至少要确保其中１０个以上的村（组）进入土地招拍挂程序。

这意味着，未来一段时间，郑州楼市供应量会急剧放大。

一位业内人士告诉记者，自２００３年郑州实行土地招拍挂开始，郑州市每年通过招拍挂供应的土地都在３０００亩以内，１０万亩土地近３年陆续上市，将给郑州楼市发展注入强劲的动力。

楼市供应急剧放量

但是，担忧却由此产生。

郑州尚正行总经理鞠涛表示，城中村改造的加速推进，必将带来郑州楼市供应量的急剧放大。在已经招拍挂的城中村土地上，规划建筑面积在几十万、上百万平方米的项目非常常见。

鞠涛认为，大量城中村项目的入市会改变郑州楼市的供求格局。

尽管郑州市住房建设规划提出，今明两年，郑州城中村改造项目配套建设的商品住房分别是２００万平方米和３００万平方米，但业界人士对此数据并不完全相信。一位业内人士预测，城中村改造商品房实际开发量近两年不会低于１０００万平方米。如果加上在建项目、存量土地开发以及新上市的其他商品房开发用地，郑州楼市今后每年的实际供应量在１３００万平方米左右。

２００７年，郑州楼市销售量创纪录地达到了９６０多万平方米，但这样火爆的局面恐怕很难再出现。数据显示，今年一季度，郑州楼市销售量与去年同期相比，下降了三成多，成交量创下近三年新低。进入４月份，郑州楼市成交量虽然继续回暖，但与去年同期相比，仍有不小的差距。

一边是成交量持续低迷，一边是供应量持续放大。郑州楼市的供求关系正在悄然变化。

郑州房价或将下降

据一位不愿透露姓名的开发商私下告诉记者，前几天，几个房地产开发商在一起吃饭，对当前有价无市的状况忧心忡忡。他们普遍认为，当前楼市商品房　“库存量”太大，房价回调趋势难以避免。

他认为，决定房价的因素是供求关系，而不是开发商常说的成本。因为开发商如果都是按成本来定价，这两年郑州房价不可能会有这么快的涨幅。尽管房地产开发的成本还在与日俱增，但他认为，成本的增加只会进一步挤压开发商的利润空间，“北京、上海房价是涨是跌我们不说，现在大家一窝蜂地推出城中村改造项目，郑州房价不可能再涨，能维持现价就不错了”。

王先生说，可以预见，郑州别墅价格一定坚挺，经济适用房也一定会很抢手，多层房源也会紧俏，但高层价格一定会降下来。郑州房价在每平方米四五千元可能会维持一阵子，但从长远看，一定会降下来。

王先生表示，“城中村改造对郑州房价的影响已经显现出来。现在，郑州多层住宅价格基本上比高层贵。如果城中村项目大量入市，郑州房价一定会降”。

“为什么会降？”王说，“郑州市要求３年内基本完成城中村改造，你可以查一下去年郑州楼市的销售量，如果这１００多个城中村全部入市，会增加多少供应。市场根本一下子消化不了那么多。”

王先生说：“房子卖不掉，开发商自然会选择降价。现在市场上商品房库存量太大，有哪个开发商敢说，能够撑住一年不卖房？”

“当然，房价下降，对没买房的老百姓来说，短期来看是一件好事”，王先生补充说。

政府救市未雨绸缪

城中村改造提速，政府起了决定性作用。王先生揣测政府此项作为的动机，一是为了追求政绩，因为城中村改造比起新城建设来，丝毫不逊色；二是为了扼制房价过快上涨，挤压房地产泡沫；三是为了借地生财，因为城中村改造，政府通过卖地会增加相当一部分收入。

“但是，政府不能杀鸡取卵”，对于城中村改造，王先生显然有所思考，“我认为，郑州市是否３年内必须改造完城中村，值得商榷。因为短时间内大量城中村改造新盘的推出，一定会对楼市产生巨大甚至是灾难性的影响。”

王先生认为，大量城中村项目的入市，势必会造成楼市恶性竞争，进而影响房价，影响整个楼市。如果城中村改造受阻，参与改造的企业要为当初的冲动“埋单”，相当一批参与城中村改造的房地产企业会因此倒霉。

现在，郑州市政府要求，总价款３亿元以下的土地，企业要在６０天内一次付清买地款；总价款３亿元以上的土地，企业首次付款不能少于３亿元，且不低于总款项的４０％。同时，为避免烂尾情况，郑州市政府提出，对拆迁安置房建设资金、土地抵押贷款等资金，在村民安置房移交前，各区政府也要开始监管。企业如果摘牌后半年内不进行建设，区政府可以从监管的拆迁安置费用中支出，先期建设安置住房。企业一旦接手城中村改造项目，“开弓就没有回头箭”。

王说，大量城中村改造项目的入市，短期内获益的是打算购房而未购房的老百姓。政府短期内税收会增加，但长期会垮下去。

城中村改造受阻还会带来一系列社会问题，王说，新项目卖不动，会产生大量烂尾楼或烂尾项目，进而影响郑州经济。城中村拆了以后，如果不开发，会产生一系列社会问题。光是一个聂庄，安置房就需要七八万平方米，建安置房需要十几个亿的资金，这些钱开发商从哪里来？如果开发商不能迅速套现，城中村改造就不能顺利推进。

王认为，供需矛盾的解决，应该由市场办法来调剂，用计划经济时期的手段或者说人为的手段来干预，会对市场健康发展产生不良影响。有时候，这种影响是长期的、深刻的。“我认为，行政干预过头，会适得其反。”